Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Формула расчёта рыночной стоимости объекта оценки:
ЦПОС ± К = РСОО (1)
где: ЦПОС - цена продажи объекта сравнения;
К - совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта сравнения;
РСОО -- рыночная стоимость объекта оценки.
Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами -- наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.
Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда:
- рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит;
- информация о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика;
- объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;
- нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижимости спецназначения либо оцениваемая недвижимость уникальна, при ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т.п.).
Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую Рыночную ситуацию. Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.
Так же, сравнительный подход может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.
Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных этот подход позволяет получить диапазон, в котором может находиться оцениваемая стоимость. Такая информация также полезна в качестве проверочной при использовании других подходов к оценке.
Применение сравнительного подхода предполагает определенную последовательность действий. Рассмотрим этапы применения метода сопоставимых продаж:
- Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и недавно проданы на соответствующем рынке. Следует проверить, в той ли рыночной зоне находится проданный объект, что и объект оценки, схожи ли они по возрасту и величине, насколько похожи экономические и финансовые условия на дату продажи и дату оценки.
- Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту. Данные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Подозрение в нетипичности сделки должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т.п.).
- Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. Сравнение отобранных сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с объектом оценки производится по ряду параметров, которые называются элементами сравнения.
- Проведение корректировок (поправок) цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющими различиями между ним и оцениваемым объектом, то есть по элементам сравнения, учитывающим эти различия. При этом поправки вносятся в цены продаж сравнимых объектов. Должны быть сделаны временные поправки (на дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в характеристиках (например, использование, размер, форма, физические характеристики, социальные факторы, экономические характеристики и пр.).
- Согласование скорректированных цен продаж сопоставимых объектов для получения единого показателя (значения) рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой очень простое предположение: если при оценки объекта выясняется, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Ключевым понятием в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнение объекта оценки. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Базовую модель данного метода можно представить следующим правилом: «Рыночная стоимость объекта недвижимости равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки» или в виде алгебраического выражения по формуле (см. приложение – 5).
Основной характеристикой для объекта оценки выступает стоимость сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости.
Под термином ценовой информации в данном случае понимается цена купли-продажи, ставка арендной платы, цена предложения или спроса.
В некоторых странах Европы (например, страны Скандинавии, Германия) информация о совершенных сделках и их величинах является открытой, в других странах, как, например, в США и Канаде, эта информация недоступна всем желающим. В России ситуация близка ко второй группе государств. На практике оценщику невозможно стать обладателем достоверной информации о величинах совершенных сделок, поэтому чаще всего в оценочной практике приходится иметь дело с информацией из СМИ, в которой публикуются предложения о покупке или продаже объектов недвижимости.
В качестве источников ценовой информации об объекте-аналоге могут выступать официальные документы о сделке, проведенной с этим объектом, риэлтерские фирмы, сопровождавшие сделку, специализированные издания о предложениях недвижимости и т. п.
Учитывая, что каждый объект недвижимости является уникальным, а также что ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, подобранные объекты-аналоги неизбежно будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной смысл сравнительного подхода состоит в ответе на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?»
Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки. Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.
Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если объект- аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная корректировка, если же объект-аналог хуже - то положительная.
Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.
При оценке недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения корректировок. Если все корректировки относятся либо к относительным, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий:
Поправка на вещные права.
Поправка на условия финансирования.
Поправка на условия продажи.
Поправка на дату продажи.
Поправка на местоположение.
Поправки на прочие физические характеристики.
Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные корректировки, а затем абсолютные.
В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчёт величин поправок может производиться различными методами.
Методы внесения поправок:
· Метод парных продаж-подбор пары объектов-аналогов, отличающихся только по
одному параметру и одинаковых по остальным характеристикам. В этом случае разница в их стоимости обусловливается именно этим самым единственным различием.
С рыночной точки зрения метод парных продаж является наиболее информативным, но на практике чем больше характеристик, описывающих объект недвижимости, тем большее количество пар надо подбирать для вычисления поправок. При недостаточности информации об объектах-аналогах в некоторых сегментах рынка недвижимости этот факт может стать серьезной преградой для применения данного метода.
Поэтому при ограниченности информации об аналогах чаще всего применяют методы экспертных или аналитических оценок.
· Метод экспертных оценок - предполагает наличие эксперта, который, основываясь
собственном практическом опыте, дает заключение о величине вклада каждой характеристики. Экспертные поправки, как правило, выражаются в относительных величинах.
Основным условием успешного применения данного метода становится выбор эксперта. Экспертом может выступать как сам оценщик, производящий работы оценки, при условии, что он удовлетворяет требованиям, предъявляемым к экспертам, так и сторонние специалисты.
Чтобы оценки величины корректировок выглядели обоснованными, эксперт должен обладать следующими качествами:
Значительным практическим и жизненным опытом;
Высоким уровнем эрудиции;
Способностью адекватно отражать рыночные тенденции того сегмента, к которому принадлежит объект оценки;
Отсутствием заинтересованности в конкретных результатах.
Основным достоинством метода экспертных оценок выступает отсутствие необходимости сбора дополнительной информации, что в условиях ее недостатка может стать значительным аргументом за привлечение эксперта.
Недостатком экспертного метода является именно участие экспертов, так как, во-первых, привлечение опытных и заслуженных экспертов является дорогостоящим мероприятием, что значительно удорожает стоимость оценочных работ, а во-вторых, поправки, определенные описанным выше способом, нельзя считать в полной мере корректными, ибо они неизбежно являются результатом субъективного мнения конкретного эксперта, следовательно, допускают различное толкование.
Кроме того, как показывают эмпирические исследования? несмотря на то, что человек обладает уникальным знанием и внутренней информацией, недоступной количественному анализу, определение корректировок с помощью экспертов не является таким точным, как корректировки, полученные с помощью методов парных продаж или аналитическим.
Таким образом, более целесообразно, по возможности, отдавать приоритет формализованным методам определения корректировок.
· Аналитический метод внесения поправок - заключается в том, что величина поправки
определяется путем логико-аналитических рассуждений. Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимых строительных материалов. Полученная величина и будет выступать в качестве корректировки, вносимой в объект-аналог с отрицательным знаком.
В рамках аналитического метода применяется тот же порядок внесения поправок, что был описан выше.
Рассмотрим способы их аналитического определения:
Поправка на разные виды прав вносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов-аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит.
Корректировка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.
Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки. Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т. п.
Эффект изменения доходности собственных средств за счет привлечения заемных средств носит название эффекта финансового левериджа или эффекта финансового рычага.
Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т. п. Эта поправка представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа-рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10-15 %.
Необходимость внесения корректировки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период. Поэтому эта поправка представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на предыдущие по времени объекты-аналоги, например, путем введения коэффициента дисконтирования или процента инфляции.
Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценно - образующим фактором недвижимого имущества. Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположения весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т. п
Именно из-за такой широты данного термина корректировка на местоположение вносится первой из физических поправок.
Эта поправка представляет собой отражение влияния место положения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под термином «территория» могут пониматься районы города, исторически сложившиеся районы и т. п.
Поправки на иные физические характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму.
Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок. После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10 %, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости вычисляется как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.
Достаточно часто в практике оценки используют единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи. Чаще всего такими величинами выступают валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации.
· Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение цены продажи
к потенциальному или действительному валовому доходу, рассчитываемое по формуле
(см.приложение – 6)
Использование данного показателя предполагает выполнение следующих действий:
Оценка рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта;
Определение отношения цены продажи объектов-аналогов к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок;
Умножение валового рентного мультипликатора на рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.
Никакие поправки в этом случае не вносятся, так как подразумевается, что разница в доходах и ценах полностью отражает различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами, которые нивелируются при расчете соотношения.
Ограничения на применения ВРМ следующие: рынок должен быть активным с регулярными продажами на основе приносимых ими доходов; метод не чувствителен к разнице в рисках и норме возврата капитала между оцениваемым объектом и аналогами; метод также не учитывает возможную разницу в операционных расходах.
Общий коэффициент капитализации (ОКК) - это отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Использование данного показателя предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий:
Отбор аналогичных недавно проданных объектов со сходными потоками доходов по риску и продолжительности с потоком доходов от оцениваемого объекта;
Деление чистого операционного дохода (ЧОД) от каждого аналога на цену его продажи и получение общего коэффициента капитализации (ОКК);
Деление ЧОД от объекта оценки на ОКК и получение рыночной стоимости.
Таким образом, сравнительный подход основан на внесении корректировок в цены объектов-аналогов с целью приведения их характеристик в соответствие с параметрами объекта оценки. Второй разновидностью подхода является метод валового рентного мультипликатора, заключающийся в расчете соотношения между ценой и валовым доходом.
Препятствием к применению сравнительного подхода является недостаток информации об аналогичных объектах, а наилучшие результаты данный подход дает при оценке тех объектов, для которых существует хорошо развитый рынок.
Согласно требованиям ФСО, контролирующих органов необходимо производить обоснование всех расчетов и результатов в отчете по оценке. В настоящее время практически отсутствуют методики обоснования весовых коэффициентов в сравнительном подходе. Есть общие формулировки, что необходимо присваивать вес каждому аналогу в зависимости от произведенных корректировок, но при этом отсутствует конкретная информация как это сделать. В данной статье автор предлагает вариант распределения весовых коэффициентов, достаточно простым обоснованным способом. Описываемый в статье вариант определения весовых коэффициентов предлагается для метода прямого поэлементного сравнения аналогов с объектом оценки.
Обычно в сравнительном подходе составляется сравнительная таблица аналогов, где проставляют корректировки по различным параметрам рассчитанные тем или иным способом (уже на основании рыночных данных). В результате по каждому аналогу образуется сумма корректировок, которая может быть больше, меньше или равна нулю. На этом этапе Оценщику необходимо распределить веса по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок по ним и обосновать их согласно ФСО.
Зачастую Оценщики прибегают к экспертному распределению весов с приведением, каких либо оснований.
Данную процедуру можно упростить, применив математический способ расчета весовых коэффициентов. Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:
Очевидно, что не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.
Рассмотрим пример расчета с использованием формулы (2),
|
аналог 1 |
аналог 2 |
аналог 3 |
сумма |
|
|
сумма корректировок |
||||
Распределение весов показывает, что при двух стопроцентно идентичных аналогов оцениваемому объекту, первому аналогу с минимальной корректировкой присвоен вес в 20% и разница с другими аналогами составляет также 20%.
|
аналог 1 |
аналог 2 |
аналог 3 |
сумма |
|
|
сумма корректировок |
||||
В другом случае, различие в корректировках в 1 единицу дает разницу в 3% в весах. Это говорит о том, что аналоги, имеющие большую величину сумм корректировок одинаково плохи, и разница в весах между ними соответственно невелика.
Графически зависимость веса от суммы корректировок (при нулевых корректировках для трех аналогов) выглядит так,
Из графика видно, что чем больше корректировка, тем меньше ее вес и при увеличении величин корректировок разница в весах снижается. Вид графика функции не меняется от величины корректировок.
Известно также, что величины корректировок могут быть как положительные, так и отрицательные, поэтому параметр S берется по модулю, так как значения корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма корректировок (S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1, который дает определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и избежать математической ошибки деления на ноль.
Таким образом, предлагаемая формула, по мнению автора, наиболее близко к истине объясняет распределение весов в зависимости от сумм корректировок по аналогам.
Приведенная формула была написана для сравнительного подхода при распределении весов по аналогам. Однако ее также можно применять и в других областях, где применяются аналогичные приемы расчетов.
Слепцов Сергей Валентинович
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.
Ключевым понятие в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнения объекта оценки. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Основной характеристикой для объекта оценки выступает величина сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости.
Учитывая, что каждый объект недвижимости является уникальным, а также, что ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, то подобранные объекты-аналоги неизбежно будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной смысл сравнительного подхода – ответить на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?»
Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки.
Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.
Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если по объект-аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная поправка, если же объект-аналог хуже – то положительная.
Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.
При оценке объекта недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения поправок . Если все поправки относятся либо к относительны, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий:
- Поправка на вещные права.
- Поправка на условия финансирования.
- Поправка на условия продажи.
- Поправка на дату продажи.
- Поправка на местоположение.
- Поправки на прочие физические характеристики.
Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные поправки, а затем абсолютные.
В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчет величин поправок может производится различными методами.
В данной работе мы будем пользоваться аналитическим способом внесения поправок, заключающимся в том, что величина поправки определяется путем логико-аналитических рассуждений.
Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимые строительные материалы. Полученная величина и будет выступать в качестве поправки, вносимой в объект-аналог с отрицательным знаком.
В рамках аналитического метода необходимо разобрать, чем являются все перечисленные выше виды поправовк и каким образом следует подходить к их аналитическому определению.
Поправка на права вносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит.
Поправка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.
Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки.
Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки, и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т.п.
Эффект изменения доходности собственных средств за счетпривлечения заемных носит название эффекта финансового левереджа или эффекта финансового рычага.
Таким образом, поправка на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине финансового левереджа. В отечественной практике оценки недвижимости поправка на условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, т.к. в современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств невелико.
Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т.п. Введение каждого из особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта.
Поправка на условия продажи представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа-рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10 – 15%.
Необходимость внесения поправки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период.
Следовательно, поправка на дату продажи представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на объекты-аналоги.
Скорректированная же стоимость объекта-аналога численно равна будущей стоимости указанной цены продажи объекта-аналога.
Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценообразующим фактором недвижимого имущества.
Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположение весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т.п.
Именно из-за такой широты данного термина поправка на местоположение вносится первой из физических корректировок. Эта поправка представляет собой отражение влияния место расположения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под словом территория могут пониматься районы города, исторические сложившиеся районы и т.п.
Поправки на иные физически характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму.
Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок. После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10%, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости вычисляется, как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.
Источник информации:
лекционный материал из
методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине
«Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. - М.:
ГУЗ, 2012. – 71 с. - глава "Сравнительный подход оценки недвижимости"
Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего активного рынка. Суть сравнительного подхода заключается в следующем: сравниваются данные по аналогичным сделкам с оцениваемым объектом недвижимости, учитываются преимущества и недостатки объектов-аналогов в сравнении с объектом оценки, в результате этого корректируется стоимость аналогов с помощью введения соответствующих поправок.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО 1).
При этом под объектом - аналогом понимается объект недвижимости, близкий по своим техническим, правовым, эксплуатационным, экономическим и другим факторам к объекту оценки. При этом не бывает абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем параметрам. Поэтому возникает необходимость соответствующих корректировок цен аналогичных объектов.
Данные о сопоставимых объектах можно получить на основе материалов информационно-аналитического издания «Новости рынка недвижимости» («Зеленая площадь»), газеты бесплатных объявлений «Из рук в руки» (журнала «Вся недвижимость»), системы «Центр» и ряда агентств недвижимости.
После отбора объектов-аналогов и выявления основных элементов сравнения необходимо провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога.
Далее делаются корректировки на наличие/отсутствие выбранных элементов сравнения. При введении корректировок используют следующие элементы сравнения: переданные права собственности, условия финансовых расчетов, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, отклонения от целевого использования, наличие движимого имущества. При этом вводятся эти корректировки в определенной последовательности. Первые четыре корректировки (на передаваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи и время продажи – именно в такой последовательности! ) осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цены объектов-аналогов пересчитываются заново. Такой метод внесения корректировок называется кумулятивным (то есть корректировки вводятся на зависимой основе). Остальные корректировки можно проводить в любом порядке (на аддитивной, или независимой основе).
Кроме того, корректировки подразделяются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или единицы сравнения на величину процентной поправки. Пример процентных поправок – поправки на износ, время продажи и др. Стоимостные поправки могут быть двух видов: относительные (если корректировки применяются к цене единицы сравнения - 1м 2 общей площади, 1м 3 строительного объема) и абсолютные (если корректировки применяются к цене объекта-аналога в целом). Денежные поправки – это, как правило, поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (например, наличие бассейна или гаража в загородном доме и т.д.). Поправки могут быть положительными и отрицательными. Если аналог хуже объекта оценки, то вводится положительная корректировка, и наоборот.
В общем виде можно выделить следующие методы сравнительного подхода:
1. Методы сравнительного анализа продаж.
2. Методы математического моделирования.
3. Экспертные методы.
К методам сравнительного анализа продаж можно отнести:
− метод количественного анализа продаж;
− метод качественного (относительного) сравнительного анализа;
− метод валовой ренты.
При использовании метода количественного анализа продаж происходит сравнение объектов аналогов по выбранным критериям и вводятся корректировки – процентные или стоимостные. Одним из способов определения стоимостных поправок служит выявление нескольких сопоставимых парных продаж, то есть продаж двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую и необходимо оценить, с тем чтобы внести правильную поправку.
Все виды корректировок обязательно необходимо обосновать.
Покажем на примере введение процентных и стоимостных корректировок.
Пример 8.
Оценим стоимость квартиры площадью 45 кв.м методом парных продаж. Расчеты представим в виде таблицы 16.
Таблица 16
Пример расчета стоимости квартиры методом парных продаж
| Элементы сравнения | Аналоги | ||||||||||||
| Стоимость 1 кв.м. | 67 044,1 | 67 099,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Право собственности | Полное | Полное | Полное | Полное | Полное | Полное | |||||||
| Корректировка | |||||||||||||
| Скорректированная цена | 67 044,1 | 67 099,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Условия финансирования | Наличный расчет | Наличный расчет | Наличный расчет | Наличный расчет | Наличный расчет | Наличный расчет | |||||||
| Корректировка | |||||||||||||
| Скорректированная цена | 67 044,1 | 67 099,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Условия продажи | Через РА | Через РА | Через РА | Через РА | Через РА | Через РА | |||||||
| Корректировка | |||||||||||||
| Скорректированная цена | 67 044,1 | 67 099,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Время продажи | 03.09.2007 | 03.09.2007 | 01.09.2007 | 03.09.2007 | 03.09.2007 | 03.09.2007 | |||||||
| Элементы сравнения | Аналоги | ||||||||||||
| Корректировка | +5 % | ||||||||||||
| Скорректированная цена | 67 044,1 | 70 454,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Местоположение | Октябрьский район | Октябрьский район | Октябрь-ский район | Октябрь-ский район | Октябрь-ский район | Октябрь-ский район | |||||||
| Корректировка | |||||||||||||
| Скорректированная цена | 67 044,1 | 70 454,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Этаж | 3/9 | 9/9 | 3/9 | 9/9 | 9/9 | 3/5 | |||||||
| Корректировка | 2676,7 | 2 676,7 | 2 676,7 | ||||||||||
| Скорректированная цена | 69720,8 | 70454,5 | 70454,5 | 69 750,0 | |||||||||
| Количество корректировок | |||||||||||||
| Веса (присвоены экспертно) | 0,1 | 0,35 | 0,1 | 0,1 | 0,35 | ||||||||
Обоснование величины корректировки на время продажи: объект аналог № 2 был продан раньше объекта оценки на два месяца. За эти два месяца стоимость недвижимости увеличилась на 5 % .Введем повышающую процентную корректировку для объекта № 2 в размере 5 %. Тогда скорректированная стоимость будет равна 67 099,5 * (1+5/100) = 70454,5 р.
Обоснование величины корректировки на этаж : аналоги 2 и 3 имеют одинаковые характеристики, кроме этажности. Поэтому разница в стоимости 1 кв. м объектов обусловлена разницей в этом факторе. Корректировка на этаж равна 70454,5 - 67777,8 = 2 676,7 р. Введем повышающую стоимостную корректировку к объектам № 1, 3 и 4, так как их положение хуже относительно объекта оценки. Положение объектов аналогов 2 и 5 сопоставимо с положением объекта оценки. Поправка не требуется.
Согласованная стоимость 1 кв. м составит 69720,8 *0,1+ 70454,5* 0,35+ 70454,5 *0,1 + 65203 *0,1 + 69750 *0,35 = 69 609,405 р.
Общая стоимость квартиры площадью 45 кв. м составит округленно 3 132 425 р.
При этом при согласовании веса по объектам-аналогам выставляются исходя из количества сделанных корректировок и их величины, так как наиболее подобный объект будет иметь меньше отличий от оцениваемого объекта.
При использовании качественного (относительного) сравнительного анализа при анализе продаж определяется лишь направление корректировок (вверх или вниз), затем определяют по каждому объекту-аналогу преобладающий знак и диапазон цен. После чего рассчитывается стоимость объекта оценки.
Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай метода сравнения продаж. Он базируется на использовании рыночной информации о величине валового рентного мультипликатора (ВРМ), который количественно равен отношению стоимости недвижимости к годовому доходу.
Стоимость оцениваемого объекта равна:
Vоц = А р* ВРМср , (1)
где А р – годовая арендная плата (потенциальный валовой годовой доход).
Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке. О данном методе незаслуженно забывают оценщики, а ведь он основан на рыночной информации и является более достоверным, чем, например, метод прямой капитализации. Ведь валовой рентный мультипликатор рассчитывается на основе рыночной информации (на основе потенциального валового дохода), в то время как коэффициент капитализации рассчитывается с учетом некоторых предположений, допущений (на основе чистого операционного дохода). В данном методе, кроме того, необходимо производить меньше расчетов, поэтому конечный результат – определяемая стоимость – будет намного достовернее.
Пример 9.
Оценим методом валовой ренты стоимость объекта недвижимости, если известна следующая информация (таблица 17):
Таблица 17
Похожая информация.
